Wie bezahlbar ist Bauen und Wohnen in Selhof-Süd wirklich? Eine nüchterne Rechnung
Was uns als Lösung der Wohnraumknappheit verkauft wird entzaubert sich mit einem Blick auf die Zahlen: Zwischen Baukosten und bezahlbarem Wohnen klafft eine große Lücke.
Für ein dreigeschossiges Wohngebäude liegen die reinen Baukosten heute bei rund 4.500 € pro m² Wohnfläche. Rechnet man Grundstückskosten, ökologische Auflagen wie Dach- und Fassadenbegrünung sowie Maßnahmen zur Regenwasserversickerung hinzu, ergeben sich Erstellungskosten von etwa 4.850 € pro m².
Finanziert man diese Kosten mit 4,5 % Zins und Tilgung über 30 Jahre, liegt eine Monatsmiete mit Nebenkosten bereits bei ca. 27 € pro m² – ohne Gewinnaufschlag.
Was bedeutet das für reale Haushalte?
Eine Pflegefachkraft beispielsweise im TVöD (P5) verfügt netto über etwa 2.040 € monatlich. Nach der gängigen 35-%-Regel wären rund 714 € für Miete tragbar. In einer 60-m²-Wohnung entspricht das 11,90 € pro m² – weniger als der Hälfte der rechnerisch notwendigen Miete.
Um tatsächlich dort zu wohnen, müsste fast 80% des Einkommens für Miete aufgewendet werden.
Auch für eine junge Familie mit zwei Kindern, womit so gerne geworben wird, sieht es kaum besser aus. Mit zwei Einkommen im öffentlichen Dienst liegt das Haushaltsnetto bei etwa 4.290 €. Tragbar wären rund 1.500 € Kaltmiete. Für 100m² sind das 15 € pro m² – ebenfalls weit unter den erforderlichen 27 €.
Im sozialen Wohnungsbau wird die Schere noch größer: Bei sehr niedrigen Einkommen liegt die bezahlbare Miete bei etwa 5,80 € pro m². Für den geplanten 30-%-Anteil geförderter Wohnungen wären Wohngeld und dauerhafte Sozialleistungen für die Bewohner praktisch unvermeidlich.
Doch hier beginnt das grundsätzliche Problem: Das Risiko des Investors darf nicht sozialisiert werden. Es ist kein Naturgesetz, dass die Stadt (also wir Steuerzahler), Bau- und Vermarktungsrisiken auffangen müssen. Was passiert, wenn Grundstücke für hochpreisige Eigenheime in fünf Jahren nicht verkauft sind, weil entsprechende Arbeitsplätze fehlen und die zuvor `verbürgte Lebensfreude´ sinkt durch die Vernichtung ökologisch, klimatisch und für die Erholung wichtiger Flächen?
Was, wenn selbst die 300-Millionen-Euro-Bürgschaft der NRW.Urban nicht ausreicht?
Außerdem kann die Mischung aus teuren Eigenheimen und sozial geförderten Wohnungen Konfliktpotenzial erzeugen und die soziale Stabilität belasten.
Fazit: Es drohen massive Kostensteigerungen für jeden Bad Honnefer von Rhöndorf bis Aegidienberg. Ohne strukturelle Kurskorrektur wird aus einem Stadtentwicklungsprojekt schnell ein dauerhaftes finanzielles und soziales Problem.
Die Berechnungen machen deutlich: Neubau zu heutigen Kosten ist für normale Einkommen kaum bezahlbar, selbst ohne Gewinnaufschläge.
Wollen wir, dass diese Bau- und Finanzierungskosten dauerhaft auf die Allgemeinheit verlagert werden?