Wem gehört Selhof-Süd, wer kann darüber bestimmen?
Das ist gar nicht so leicht in einem Satz zu beantworten. Aber wir versuchen, die komplexen Dinge Schritt für Schritt so zu erklären, dass sie nachvollziehbar bleiben. Wenn etwas unklar ist oder sich falsch anhört, bitte unbedingt nachfragen.
Wer besitzt Selhof-Süd?
Das Gebiet Selhof-Süd gehört derzeit rund 250 verschiedenen Eigentümerinnen und Eigentümern.
Einige möchten dort schon seit über 50 Jahren bauen.
Andere nutzen ihre Grundstücke seit ebenso langer Zeit ausschließlich gärtnerisch – und haben sie bewusst zu diesem Zweck gekauft. Damit leisten sie einen direkten Beitrag zu Klima- und Artenschutz, denn Gärten, Bäume und Freiflächen wirken positiv auf Natur, Umwelt und Gesundheit.
Was bedeutet „kooperative Baulandentwicklung“?
Am 01. Februar 2024 hat die Stadt Bad Honnef beschlossen, ein besonderes Verfahren einzuleiten. Es geht um die gesamte Fläche von 28 Hektar – ungefähr so groß wie die bebaute Kernfläche von Rhöndorf.
Die Landesgesellschaft NRW.URBAN Kommunale Entwicklung GmbH übernimmt die Steuerung und untersucht, ob eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM) möglich ist. Dafür werden sogenannte Vorbereitende Untersuchungen (VU) durchgeführt (§ 165 Abs. 4 BauGB).
Das bedeutet konkret:
NRW.URBAN KE soll klären, ob und wie Selhof-Süd als Baugebiet entwickelt werden könnte – und wie sich Stadtziele und Gemeinwohl damit vereinbaren ließen.
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Was ist eine SEM?
Eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM) ist ein besonders scharfes, daher streng reguliertes Instrument im Baugesetzbuch, um große Gebiete als Ganzes im Sinne des Gemeinwohls zu entwickeln.
Gebiet wird festgelegt und untersucht.
Stadt übernimmt die Steuerung – nicht mehr jeder Eigentümer allein.
Eigentümer sollen verkaufen (an Stadt/NRW.URBAN), können nur unter strengen Regeln ggf. behalten.
Vorteil: Gesamtkonzept für Grün, Schulen, Verkehr, Wohnraum.
Nachteil: Einschränkung der Selbstbestimmung bis hin zur Enteignung gegen geringe Entschädigung.
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Was bedeutet Kooperative Baulandentwicklung
Alle Beteiligten suchen freiwillig nach Lösungen.
Eigentümer behalten Entscheidungsfreiheit.
Problem: In Selhof-Süd bisher gescheitert, da Interessen zu unterschiedlich waren.
Kooperative Baulandentwicklung oder SEM – Kooperation oder Zwang?
Unsere Analyse der Bedeutung einer SEM für Selhof Süd
Mit diesem gesetzlichen Instrument (§ 165,4 BauGB) hat die Stadt die Steuerung an NRW.URBAN übertragen:
Alle Grundstücke müssen an die Stadt verkauft werden zwecks Neuordnung der gesamten Fläche.
Enteignung ist bei Weigerung möglich, Entschädigung zu geringerem Preis als bei „freiwilligem“ Verkauf.
Damit eine SEM überhaupt zulässig ist, müssen mehrere gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sein:
Allgemeinwohlerfordernis und Erforderlichkeitsgebot (§ 165 BauGB): Es muss ein erheblicher Wohnungsbedarf nachgewiesen werden, der nicht durch andere Maßnahmen gedeckt werden kann.
Zügige Durchführung (§ 165 Abs. 3 Nr. 4 BauGB): Die Stadt muss zeigen, dass die Maßnahme zeitnah umsetzbar ist.
Finanzierbarkeit (§ 171 BauGB): Es muss eine belastbare Kosten- und Finanzierungsübersicht vorliegen.
Umweltprüfung (§2, 4 BauGB): Es muss eine Untersuchung zur Verhältnismäßigkeit des Eingriffs vorliegen.
Die Gutachten in den aktuellen Vorbereitenden Untersuchungen müssen dies alles belegen.
Risiken für die Stadt
VU-Kosten: ca. 300.000 € für Gutachten, Wertermittlungen, Prognosen.
Dauer der VU: 1–2 Jahre, der gesamte Prozess: 10 Jahre
Abbruch des Verfahrens: Falls die Stadt die Maßnahme nicht umsetzt, müssen die entstandenen Aufwendungen und Grundstückskosten an NRW.URBAN und Land NRW erstattet werden.
Je früher das Verfahren eingestellt wird, desto geringer also der Schaden.
Zweifel am Bedarf
Wir bezweifeln, dass Bad Honnef mehrere Hundert oder gar 2000 zusätzliche Menschen braucht.
Bezahlbarer Wohnraum wird jetzt gebraucht – nicht erst in 10 Jahren, wenn in Selhof-Süd die ersten Wohnungen fertig würden
Bevölkerung im Rhein-Sieg-Kreis: Prognosen zeigen langfristig einen leichten Rückgang.
Bad Honnef selbst schrumpft seit 2018 – nur 2023 gab es einen kurzen Anstieg.
Als falsch erwiesen hat sich die Prognose von 2021: Statt 25.909 Einwohnern leben Anfang 2025 nur 25.061 Menschen in Bad Honnef (laut Landesdatenbank NRW).
Außerdem:
Das Lebenswerte von Selhof-Süd, mit dem die Stadt z.B. junge Familien als neue Einwohner nach Bad Honnef locken will, die Lebensfreude, für die Bad Honnef sich verbürgt, würde durch die Bebauung zerstört.
Probleme bei bestehenden Projekten
Rottbitze, Brüngsberg: liegen brach.
Hauptstraße 64: Der Investor, heißt es, sei abgesprungen, weil er den geforderten preisgedämpften Wohnraum doch nicht finanzieren könne trotz der möglichen Fördermittel vom Land.
„Auf Penaten“: Wohnungen verkaufen sich schlecht – zu teuer.
Warum sollte es in Selhof-Süd plötzlich besser laufen?
Unsere Alternativen – schneller, günstiger, gemeinwohlorientiert
Statt Naturflächen in Selhof-Süd zu versiegeln, fordern wir von der Verwaltung:
Bürgersprechstunde im Bauordnungsamt: Hilfestellung bei Sanierung, Umbau, Umnutzung.
Bauvorschriften vereinfachen: Dachausbau, Teilung großer Häuser, Umnutzungen erleichtern.
Qualifizierten Mietspiegel einführen: Faire Mieten absichern.
Leerstand bekämpfen: Eigentümer aktiv in die Pflicht nehmen.
Zweckentfremdungssatzung einführen: Leerstand und Ferienwohnungen verhindern. (§ 12 WohnStG NRW)
Warum das wichtiger ist
Selhof-Süd ist jetzt schon wertvoll:
für alle Bürger:innen als Natur-, Begegnungs- und Erholungsraum
Baulücken und Leerstände dagegen helfen niemandem.
Eigentum verpflichtet – und das muss für alle gelten, nicht nur für die Eigentümer von Selhof-Süd.
Unsere Vision
Wir wollen eine grüne, soziale, generationenübergreifende Entwicklung:
Grün: Natur, Klima, Gesundheit schützen.
Sozial: bestehenden Wohnraum weiter entwickeln und faire Mieten sichern.
Generationengerecht: Räume für Jung und Alt – Begegnung und Miteinander schaffen statt: gegeneinander ausspielen
Unser Appell
Fragen Sie Ihre Kandidatin oder Ihren Kandidaten im Wahlkreis:
Wollen Sie wirklich Natur zerstören, Millionen riskieren und an den Bürgern vorbei planen?
Setzen Sie sich für schnelleren, günstigeren und sozialeren Wohnungsbau ein?
Kommen Sie zu den Sitzungen des Bauausschusses, stellen Sie Fragen, widersprechen Sie, wenn angeblich etwas „unumgänglich“ ist. Wir halten Sie hier über Termine und Entwicklungen auf dem Laufenden.